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コラム

2015.10.12

第17話 “ズバリ!飲食店開業にはいくら必要か!”

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『物件取得費・内外装工事費・そのほか機器購入費』

 

まず始めに、弊社推進の個型飲食店が一押しする店舗規模(10坪~20坪)を前提として考えてみましょうね、

もちろん立地や地域によっても一概に述べることは、なかなか難しいことなのですが、出来うるかぎり御伝えします。

 

 

大きな項目でまず一つ目が物件取得費

保証金(敷金) 賃料の10か月分にしていることが、多いですが交渉の余地は大いにあり。また敷金(弊社 店舗はこちら)でうたっている所は3か月~6か月といろいろですが、保証金より相場は安い。保証金と敷金の違いは、立地および大家さんの考え方のみであって内容は同様である。

・礼金  契約時に大家さんに支払うお金。商習慣で0~1か月。これも交渉の余地あり。

・仲介手数料  不動産屋さんに支払うお金。1か月が相場。交渉の余地なし。と思っておいてください。

・前家賃  契約日から翌月分までを前もって支払う。端数(日数)は、日割りにする。

・造作譲渡料  前店舗の内装や設備を譲りうける場合に必要。これを「居抜き物件」と呼ぶ。反対に新品もしくは同等の物件を

「スケルトン」と呼ぶ。個型飲食店では、この「居抜き物件」を狙いうちする。

 

大きな項目2つめ内外装工事費

・設計費  内外装の設計費です。通常1級建築士とか2級建築士などの資格を持った方に依頼。有名な方になると工事施工料より高額になることもある。

・内外装工事費  内外装工事にかかる費用です。業態により一律ではない。相見積もりをとるのがよいが、それより、「居抜き物件」を探すほうがベター。

 

大きな項目3つめそのほか機器購入費

・厨房機器購入費  厨房機器購入にかかる費用です。業態により一律ではない。相見積もりをとるのがよいが、それより、「居抜き物件」をさかすほうがベター。または、中古の機器を購入する。

・その他備品費  いす・テーブル・レジ・食器・ユニホーム・電話・PCほかその業態で必要とされる物。ほかその業態で必要とされる物。「居抜き物件」をさかすほうがベター。または、中古の機器を購入する。

・広告費 販促費  HPの作成・チラシ・ショップカード・パンフレット・印鑑類・メニュー表の作成。ほかその業態で必要とされる物。

・各契約費  レンタルおしぼり・ごみの収集・レンタルマット・クリーニング・ゆうせん放送・税理士顧問・各種保険料ほかその業態で必要とされる物。

というようなところでしょうか。

皆さん、お気づきだとは思いますが居抜き物件が、資金をおさえるためには圧倒的に有利なのです。しかし、居抜きになったのには必ず訳があります。

そのほとんどは一言で解決します。それは、売上げが少なく利益が上がらなかったからです。

そのことを踏まえて、さまざまな物件を見て判断してください。ごくごくまれに不動産屋さんが前店舗の閉店理由を教えてくれることがありますが、本当の事だとは思わず疑ってかかったほうが無難というものです。

 

弊社がおすすめをする店舗面積で、かつ居抜き物件なら上記のすべてを合わせて税抜金額が、最安値として500万円というのがズバリの金額。

無論、スケルトンの物件や新品をこだわるのであれば金額が上昇することは言うまでもありません。

あなたは、最初の1店舗目の時にどちらを選びますか?

スケルトン物件?

居抜き物件?

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